Что такое эксплуатационные платежи (OPEX)?

Что такое OPEX

OPEX (от англ. Operational Expenditure — операционные расходы) — это регулярные эксплуатационные платежи, которые арендатор оплачивает дополнительно к арендной ставке за содержание и обслуживание коммерческого здания. В Украине OPEX чаще всего встречается в бизнес-центрах классов A и B, где управляющая компания предоставляет комплекс услуг по содержанию здания.

В современных бизнес-центрах OPEX выносится отдельным пунктом в договоре аренды. В отличие от коммунальных платежей (электроэнергия, водоснабжение, отопление), которые арендатор оплачивает по фактическому потреблению, OPEX — это фиксированная ставка за квадратный метр в месяц, которая распределяется между всеми арендаторами здания пропорционально их площади.

Что входит в OPEX

Техническое обслуживание инженерных систем:

• систем кондиционирования и вентиляции (HVAC);

• систем водоснабжения и водоотведения;

• систем электроснабжения;

• систем отопления и котельных;

• лифтового оборудования;

• трансформаторной подстанции;

• охранно-пожарной сигнализации и систем пожаротушения.

Содержание здания и территории:

• уборка мест общего пользования (холлы, коридоры, лестничные клетки, санузлы);

• уборка и благоустройство прилегающей территории;

• вывоз мусора и уборка снега в зимний период;

• охрана здания и контроль доступа;

• страхование общего имущества;

• мытье наружных окон и фасада здания, озеленение.

Как рассчитать OPEX

OPEX указывается как ставка за 1 м² в месяц. Для расчета общей суммы используют формулу:

OPEX общий = ставка OPEX × арендуемая площадь

Например, если вы арендуете офис площадью 300 м² по ставке 15 $/м² в месяц, а OPEX составляет 3 $/м², то ежемесячный платеж за OPEX составит:

300 м² × 3 $ = 900 $/месяц

Обратите внимание: если в здании применяется коэффициент BOMA, OPEX может начисляться на полную площадь с учетом этого коэффициента. В нашем примере, если BOMA = 1,12 (то есть надбавка 12% за общие площади), расчет будет таким:

300 м² × 1,12 × 3 $ = 1 008 $/месяц

OPEX в договоре аренды

При подписании договора аренды обязательно обратите внимание на следующие пункты:

• Фиксированная или переменная ставка — может ли арендодатель пересматривать ставку OPEX в течение срока аренды и при каких условиях.

• Перечень услуг — что именно входит в OPEX. Иногда парковка, кондиционирование или охрана могут оплачиваться отдельно.

• Индексация — привязана ли ставка OPEX к индексу инфляции или курсу валют.

• Способ расчета площади — используется ли GLA (арендная площадь) или площадь с учетом коэффициента общих площадей.

В Киеве средняя ставка OPEX в бизнес-центрах класса A составляет от 6 до 10 $/м², в зависимости от уровня здания и набора услуг. В бизнес-центрах класса B ставка обычно ниже — от 2 до 7 $/м².