Что такое коэффициент общих площадей (BOMA)?

Что такое коэффициент BOMA

Коэффициент BOMA (коэффициент общих площадей) — это числовой показатель, отражающий соотношение общей площади здания к полезной площади, которую непосредственно использует арендатор. Аббревиатура BOMA происходит от Building Owners and Managers Association — международной организации, разработавшей стандарт измерения площадей коммерческих помещений.

Коэффициент учитывает все помещения общего пользования: коридоры, входную группу, лифтовые холлы, лестничные клетки и другие общие зоны, которыми фактически пользуются арендаторы. Этот показатель позволяет справедливо распределить расходы на содержание общих площадей, включая эксплуатационные расходы (OPEX), между всеми арендаторами здания.

Формула расчета BOMA

Коэффициент BOMA рассчитывается по формуле:

BOMA = общая площадь (GBA) ÷ арендная площадь (GLA)

В большинстве случаев показатель коэффициента BOMA находится в диапазоне от 1,07 до 1,20 (то есть надбавка 7–20%). Чем ниже коэффициент — тем эффективнее использованы площади коммерческого объекта, и тем меньше арендатор доплачивает за общие зоны.

Различают два типа коэффициентов:

• Коэффициент здания (Building BOMA) — учитывает все общие зоны здания целиком, включая технические помещения, входную группу первого этажа, общие санузлы.

• Коэффициент этажа (Floor BOMA) — учитывает только общие зоны конкретного этажа (коридоры этажа, санузлы, лифтовый холл).

Практическое применение BOMA

Рассмотрим пример. Полезная площадь офиса, которую непосредственно занимает ваша компания, составляет 300 м², а коэффициент BOMA равен 1,12. Это означает, что расчет арендной платы и OPEX производится по площади:

300 м² × 1,12 = 336 м²

Если арендная ставка — 15 $/м² в месяц, а OPEX — 3 $/м², то:

• Аренда без BOMA: 300 м² × 15 $ = 4 500 $

• Аренда с BOMA: 336 м² × 15 $ = 5 040 $

• OPEX без BOMA: 300 м² × 3 $ = 900 $

• OPEX с BOMA: 336 м² × 3 $= 1 008 $

Разница составляет 648 $/месяц — это плата за пользование общими зонами здания.

Международный стандарт BOMA

Стандарт BOMA International определяет единую методологию измерения площадей коммерческих помещений. Он все чаще применяется на рынке офисной недвижимости Украины, особенно в бизнес-центрах классов A и B.

Благодаря BOMA арендатор четко понимает, как сформирована арендная плата, а арендодатель получает прозрачный механизм распределения расходов на содержание общих площадей. При выборе офиса сравнивайте не только арендную ставку за метр, но и коэффициент BOMA — он существенно влияет на итоговую сумму аренды.