Что такое GLA и GBA площадь здания?

GLA и GBA: определение

При аренде коммерческой недвижимости вы встретите два ключевых показателя площади здания:

1. GBA (Gross Building Area) — общая площадь здания. Включает абсолютно все помещения: арендные площади, коридоры, лифтовые шахты, технические комнаты, лестничные клетки, санузлы и служебные помещения.
2. GLA (Gross Leasable Area) — арендная площадь здания. Включает только ту площадь, которая предназначена для аренды и непосредственно генерирует доход для владельца.

Разница между GLA и GBA заключается в том, что GLA измеряет только площадь, предназначенную для аренды, тогда как GBA включает все помещения здания, в том числе общие пространства и служебные помещения, которые не могут сдаваться в аренду.

Эффективность площади здания

Ключевой параметр, влияющий на привлекательность офисного здания — эффективность площади. Это соотношение арендной (GLA) и общей (GBA) площади:

Эффективность = GLA ÷ GBA × 100%

Например, если общая площадь здания (GBA) составляет 10 000 м², а арендная площадь (GLA) — 7 500 м², то эффективность:

7 500 ÷ 10 000 × 100% = 75%

Обычно эффективность площади бизнес-центра составляет около 70% (средняя), но может колебаться от 60% до 90%. Такой разброс зависит от планировки общественных зон и размера здания. В крупных бизнес-центрах общественные и технические зоны занимают относительно меньшую часть, что повышает общую эффективность.

Связь с BOMA и OPEX

GLA и GBA непосредственно связаны с коэффициентом BOMA. Фактически BOMA — это величина, обратная эффективности:

BOMA = GBA ÷ GLA

При эффективности 75% коэффициент BOMA равен: 10 000 ÷ 7 500 = 1,33 (то есть надбавка 33%). Для здания с эффективностью 85% BOMA будет: 10 000 ÷ 8 500 = 1,18 (надбавка 18%).

Чем выше эффективность площади — тем ниже коэффициент BOMA и тем меньше арендатор доплачивает за общие зоны. Это также влияет на расчет OPEX (эксплуатационных расходов), которые часто начисляются с учетом BOMA.

Как владельцы увеличивают эффективность площади

Владельцы небольших бизнес-центров могут увеличивать коэффициент эффективности, размещая в коридорах ритейл-операторов типа «кофе с собой» — они требуют минимум пространства и готовы арендовать даже небольшие участки. Иногда возле лифтового холла удается организовать дополнительное арендное пространство, которое также сдается арендатору целого этажа.

Таким образом, часть площадей, ранее классифицировавшихся как общие зоны (GBA минус GLA), переходит в категорию арендных (GLA), увеличивая эффективность здания и прибыль от сдачи в аренду.