Що таке експлуатаційні платежі (OPEX)?

Що таке OPEX

OPEX (від англ. Operational Expenditure — операційні витрати) — це регулярні експлуатаційні платежі, які орендар сплачує додатково до орендної ставки за утримання та обслуговування комерційної будівлі. В Україні OPEX найчастіше зустрічається в бізнес-центрах класів A та B, де керуюча компанія надає комплекс послуг з утримання будівлі.

У сучасних бізнес-центрах OPEX виносяться окремим пунктом у договорі оренди. На відміну від комунальних платежів (електроенергія, водопостачання, опалення), які орендар оплачує за фактичним споживанням, OPEX — це фіксована ставка за квадратний метр на місяць, яка розподіляється між усіма орендарями будівлі пропорційно їхній площі.

Що входить в OPEX

Технічне обслуговування інженерних систем:

• систем кондиціювання та вентиляції (HVAC);

• систем водопостачання та водовідведення;

• систем електропостачання;

• систем опалення та котелень;

• ліфтового обладнання;

• трансформаторної підстанції;

• охоронно-пожежної сигналізації та систем пожежогасіння.

Утримання будівлі та території:

• прибирання місць загального користування (холи, коридори, сходові клітини, санвузли);

• прибирання та благоустрій прилеглої території;

• вивезення сміття та прибирання снігу в зимовий період;

• охорона будівлі та контроль доступу;

• страхування спільного майна;

• миття зовнішніх вікон та фасаду будівлі, озеленення.

Як розрахувати OPEX

OPEX вказується як ставка за 1 м² на місяць. Для розрахунку загальної суми використовують формулу:

OPEX загальний = ставка OPEX × орендована площа

Наприклад, якщо ви орендуєте офіс площею 300 м² за ставкою 15 $/м² на місяць, а OPEX становить 3 $/м², то щомісячний платіж за OPEX складе:

300 м² × 3 $ = 900 $/місяць

Зверніть увагу: якщо в будівлі застосовується коефіцієнт BOMA, OPEX може нараховуватися на повну площу з урахуванням цього коефіцієнта. У нашому прикладі, якщо BOMA = 1,12 (тобто надбавка 12% за спільні площі), розрахунок буде таким:

300 м² × 1,12 × 3 $ = 1 008 $/місяць

OPEX у договорі оренди

Під час підписання договору оренди обов'язково зверніть увагу на такі пункти:

• Фіксована чи змінна ставка — чи може орендодавець переглядати ставку OPEX протягом строку оренди та за яких умов.

• Перелік послуг — що саме входить в OPEX. Іноді паркування, кондиціювання або охорона можуть оплачуватися окремо.

• Індексація — чи прив'язана ставка OPEX до індексу інфляції або курсу валют.

• Спосіб розрахунку площі — чи використовується GLA (орендна площа) чи площа з урахуванням коефіцієнта загальних площ.

У Києві середня ставка OPEX у бізнес-центрах класу A становить від 6 до 10 $/м², залежно від рівня будівлі та набору послуг. У бізнес-центрах класу B ставка зазвичай нижча — від 2 до 7 $/м².