Що таке коефіцієнт загальних площ (BOMA)?

Що таке коефіцієнт BOMA

Коефіцієнт BOMA (коефіцієнт загальних площ) — це числовий показник, який відображає співвідношення загальної площі будівлі до корисної площі, яку безпосередньо використовує орендар. Абревіатура BOMA походить від Building Owners and Managers Association — міжнародної організації, яка розробила стандарт вимірювання площ комерційних приміщень.

Коефіцієнт враховує всі приміщення загального користування: коридори, вхідну групу, ліфтові холи, сходові клітини та інші спільні зони, якими фактично користуються орендарі. Цей показник дозволяє справедливо розподілити витрати на утримання спільних площ, включаючи експлуатаційні витрати (OPEX), між усіма орендарями будівлі.

Формула розрахунку BOMA

Коефіцієнт BOMA розраховується за формулою:

BOMA = загальна площа (GBA) ÷ орендна площа (GLA)

Здебільшого показник коефіцієнта BOMA зустрічається у діапазоні від 1,07 до 1,20 (тобто надбавка 7–20%). Чим нижчий коефіцієнт — тим ефективніше використані площі комерційного об'єкта, і тим менше орендар доплачує за спільні зони.

Розрізняють два типи коефіцієнтів:

• Коефіцієнт будівлі (Building BOMA) — враховує всі спільні зони будівлі цілком, включаючи технічні приміщення, вхідну групу першого поверху, загальні санвузли.

• Коефіцієнт поверху (Floor BOMA) — враховує лише спільні зони конкретного поверху (коридори поверху, санвузли, ліфтовий хол).

Практичне застосування BOMA

Розглянемо приклад. Корисна площа офісу, яку безпосередньо займає ваша компанія, становить 300 м², а коефіцієнт BOMA дорівнює 1,12. Це означає, що розрахунок орендної плати та OPEX проводиться за площу:

300 м² × 1,12 = 336 м²

Якщо орендна ставка — 15 $/м² на місяць, а OPEX — 3 $/м², то:

• Оренда без BOMA: 300 м² × 15 $ = 4 500 $

• Оренда з BOMA: 336 м² × 15 $ = 5 040 $

• OPEX без BOMA: 300 м² × 3 $ = 900 $

• OPEX з BOMA: 336 м² × 3 $ = 1 008 $

Різниця становить 648 $/місяць — це плата за користування спільними зонами будівлі.

Міжнародний стандарт BOMA

Стандарт BOMA International визначає єдину методологію вимірювання площ комерційних приміщень. Він дедалі частіше застосовується на ринку офісної нерухомості України, особливо в бізнес-центрах класів A та B.

Завдяки BOMA орендар чітко розуміє, як сформована орендна плата, а орендодавець отримує прозорий механізм розподілу витрат на утримання спільних площ. Під час вибору офісу порівнюйте не лише орендну ставку за метр, а й коефіцієнт BOMA — він суттєво впливає на фінальну суму оренди.