Що таке GLA та GBA площа будівлі?

GLA та GBA: визначення

При оренді комерційної нерухомості ви зустрінете два ключових показники площі будівлі:

1. GBA (Gross Building Area) — загальна площа будівлі. Включає абсолютно всі приміщення: орендні площі, коридори, ліфтові шахти, технічні кімнати, сходові клітини, санвузли та службові приміщення.
2. GLA (Gross Leasable Area) — орендна площа будівлі. Включає лише ту площу, яка призначена для оренди та безпосередньо генерує дохід для власника.

Різниця між GLA та GBA полягає в тому, що GLA вимірює лише площу, призначену для оренди, тоді як GBA включає всі приміщення будівлі, зокрема загальні простори та службові приміщення, які не можуть здаватись в оренду.

Ефективність площі будівлі

Ключовий параметр, що впливає на привабливість офісної будівлі — ефективність площі. Це співвідношення орендної (GLA) та загальної (GBA) площі:

Ефективність = GLA ÷ GBA × 100%

Наприклад, якщо загальна площа будівлі (GBA) становить 10 000 м², а орендна площа (GLA) — 7 500 м², то ефективність:

7 500 ÷ 10 000 × 100% = 75%

Зазвичай ефективність площі бізнес-центру становить близько 70% (середня), але може коливатися від 60% до 90%. Такий розкид залежить від планування громадських зон та розміру будівлі. У великих бізнес-центрах громадські та технічні зони займають відносно меншу частину, що підвищує загальну ефективність.

Зв'язок із BOMA та OPEX

GLA та GBA безпосередньо пов'язані з коефіцієнтом BOMA. Фактично BOMA — це величина, обернена до ефективності:

BOMA = GBA ÷ GLA

При ефективності 75% коефіцієнт BOMA дорівнює: 10 000 ÷ 7 500 = 1,33 (тобто надбавка 33%). Для будівлі з ефективністю 85% BOMA буде: 10 000 ÷ 8 500 = 1,18 (надбавка 18%).

Чим вища ефективність площі — тим нижчий коефіцієнт BOMA і тим менше орендар доплачує за спільні зони. Це також впливає на розрахунок OPEX (експлуатаційних витрат), які часто нараховуються з урахуванням BOMA.

Як власники збільшують ефективність площі

Власники невеликих бізнес-центрів можуть збільшувати коефіцієнт ефективності, розміщуючи в коридорах рітейл-оператори типу «кава з собою» — вони потребують мінімум простору і готові орендувати навіть невеликі ділянки. Іноді біля ліфтового холу вдається організувати додатковий орендний простір, який також здається орендарю цілого поверху.

Таким чином, частина площ, що раніше класифікувалась як загальні зони (GBA мінус GLA), переходить в категорію орендних (GLA), збільшуючи ефективність будівлі та прибуток від здачі в оренду.