Класи офісів - що це, які бувають і як визначити?

2020 й рік поставив перед українським бізнесом нове випробування: в найкоротші терміни перевести офіси на віддалену роботу . Звичайно, є сфери, для яких удаленка давно стала нормою, наприклад IT. Людство розділилося на два табори: перші насолоджуються домашнім режимом, а другі - ніяк не дочекаються, щоб відправити дітей до шкіл та садочків, а самим повернуться за свої улюблені робочі місця. Отже, наступне випробування для бізнесу - знайти офіс під нову кількість співробітників. Для початку потрібно зрозуміти, який офіс потрібен вашому бізнесу? Це бізнес-центр , або офіс в нежитловому фонді , а може краще за все вам підійде квартира під офіс ? Давайте розберемося, які класи офісів бувають і як їх визначати.

Як визначити клас приміщення?

Крім квадратури, існує ряд міжнародних вимог до комерційної нерухомості, в залежності від яких визначається клас і ціна офісу.

Основні критерії

• Розташування будівлі в головному діловому районі, зі зручною транспортною розв'язкою.
• Професіоналізм орендодавця: прозора система бухгалтерського обліку, вільний контроль експлуатаційних витрат.
• Окремий вхід в офісну будівлю, наявність фойє та контролю відвідуваності.
• Висота стель від 2.7 метра.
• Під охороною парковка всередині будівлі, виходячи з розрахунку від одного місця на сто квадратних метрів площі офісу.
• Постачання електрикою по першій категорії, або від дизельного генератора, з розрахунку не менше п'ятдесяти Ватт на один квадратний метр площі, при повному освітленні і працює техніці.
• Системи вентиляції та опалення з можливістю індивідуального налаштування для кожного орендаря, з 4-х кратним обміном повітря на годину (+ подача свіжого повітря).
• Можливість легкої зміни перепланування.
• Оптоволоконні канали зв'язку: телефонія і Інтернет.
• Не більше дванадцяти відсотків приміщень загального користування, на одного орендаря.

додаткові критерії

• Помітне з вулиці розташування будівлі.
• Не менш дев'яноста п'яти відсотків використовуваної площі повинні знаходиться на відстані до десяти метрів від джерел природного освітлення.
• Мінімальна площа поверху - п'ятсот квадратних метрів.
• Внутрішні кордони використовуваних площ не повинні знаходиться на відстані більше десяти метрів від зовнішньої стіни.
• Підключення комунікаційних систем в будь-якому місці офісу.
• Очікування ліфта не більше тридцяти секунд, навіть у години пік.
• Заклади громадського харчування всередині, або поблизу будівлі.
• Навантаження на підлогу не більше чотирьохсот п'ятдесяти кілограм на квадратний метр.
• Освітлення приміщень на рівні робочої зони, і не менше чотирьохсот люкс.

Які бувають класи офісних приміщень?

А клас

Повинен відповідати всім 10 основними критеріями і мінімум 6 додатковим

Офіси класу A можна знайти в бізнес-центрах в самому центрі міста . Як правило, це "розумні" будівлі з повністю автоматичною системою забезпечення життєдіяльності, і з новими новими каналами інтернет-комунікацій. На вході Вас зустріне ввічливий адміністратор. Однозначно в офісі буде вільне планування. Також до Ваших послуг може бути наданий конференц-зал, і офісна оргтехніка. Як правило, в таких бізнес-центрах є власна служба безпеки і стоянка.

B клас

Повинен відповідати мінімум 7 основних критеріїв і 6 додатковим

Офіси класу B дуже схожі на приміщення класу А, тільки розташовані вони в відреставрованих будівлях, або віддалені від ділового центру міста. У старих будівлях Ви, швидше за все, не зустрінете централізовану систему кондиціонування, а парковка може бути на вулиці. Також в цю категорію переходять офіси класу А, але вже після п'яти років використання.

C клас

Повинен відповідати мінімум 5 основних і 2 додаткових вимог

Цей сегмент ринку найчастіше знаходиться в старих радянських будівлях. В офіси класу С перетворюють колишні будинки побуту, інститути, підприємства. У них може не бути сучасного ремонту, окремого туалету і всіх сучасних каналів комунікацій. В основному ці будівлі можуть знаходиться біля метро, і привертають увагу своєю ціною.

коворкінг

Коворкінг - це окремий вид оренди, при якому Ви знімали не цілий офіс, а його частина. Є різні види розміщення, від які не закріплені місця до окремого, закритого офісу. Офіси здаються з хорошим ремонтом і меблями, Вам залишається тільки привезти свою техніку. Оплата проводиться не за метри, а за робочі місця, на додаток до яких отримуєте в користування переговорні кімнати, зони загального користування (кухні, санвузли) і т.д. У вартість також входить прибирання, охорона, додаткові сервіси типу обробки вхідної кореспонденції, рецепції і т.д. Такого роду простору часто займають IT компанії, яким важлива гнучкість і комфорт. З кожним роком оренда офісу в коворкінг стає все більш популярною, особливо після карантину.

Квартири під офіс

Якщо у Вас обмежений бюджет, і відносно невелика команда - Ви можете звернути увагу на квартири під офіс . Найчастіше їх площа не перевищує 150 метрів, що обмежує максимальну кількість людей, яких можна розмістити в приміщенні. Якщо ви знімаєте квартиру під офіс то в разі зростання команди Вам буде складно масштабувати площа. Ці приміщення можуть перебувати як в житловому так і нежилому фонді. Часто власники квартир на перших поверхах виводять їх з житлового фонду і роблять додатковий окремий вхід. Як правило, такі офіси здаються з ремонтом, іноді навіть з автостоянкою на кілька місць.

Приміщення поза категорій

На ринку нерухомості Ви можете зустріти окремий клас приміщень - офіси класу C , які потребують капітального ремонту. Такі приміщення вимагають великих інвестицій, але їхня перевага в тому, що Ви можете їх оформляти на свій смак. Крім цього, Ви завжди можете домовитися з орендодавцем на те, щоб включити вартість в рахунок оренди, або отримати ремонтні канікули. Головне - не забудьте відобразити це в договорі оренди.

Лайфхак при виборі офісу

• Продумайте наперед, чи можуть Ваші потенційні клієнти жити поблизу Вашого нового офісу? Якщо так, то Вам так буде легше з ними познайомитися. Оцініть Ваших сусідів. Хто з них може стати Вашим клієнтом відразу після переїзду?
• Фокус з розташуванням. Попросіть Вашого близького незацікавленого людини приїхати до Вас на офіс, ще до укладання угоди оренди. Якщо у нього вийшло легко Вас знайти, то і Вашим клієнтам це не складе труднощів.
• Поспілкуйтеся з сусідами. Якщо в будинку є косяки, вони Вам про них розкажуть.